“保障性住房”的背景：

　　我國住房保障體系中對不同收入家庭實行不同的住房供應(yīng)政策。對于最低收入家庭，政府提供租賃的廉租住房;中低收入家庭可以購買經(jīng)濟適用住房;而對于中高收入家庭可通過市場購買、租賃商品住房。

　　黨中央、國務(wù)院歷來重視解決城市居民住房問題，始終把改善群眾居住條件作為城市住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本目的。20多年來，我國住房制度改革不斷深化，城市住宅建設(shè)持續(xù)快速發(fā)展，城市居民住房條件總體上有了較大改善。

　　我國“保障性住房”問題的現(xiàn)狀：

　　經(jīng)濟適用住房在建設(shè)和管理中問題不斷：開發(fā)計劃不落實，土地供應(yīng)難以保證;供應(yīng)對象模糊，審核不嚴(yán);有些城市供應(yīng)規(guī)模偏小，造成供不應(yīng)求現(xiàn)象;建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)偏大，初期開發(fā)建設(shè)的房屋面積過大;開發(fā)商利潤難于控制，某些商品房為規(guī)避土地出讓金而違規(guī)轉(zhuǎn)為經(jīng)濟適用住房等。有的城市中，經(jīng)濟適用房被開發(fā)商變相高價出售，造成經(jīng)濟適用房不“經(jīng)濟”，國家給中低收入購房者的提供的福利被開發(fā)商占為己有，牟取暴利。

　　廉租房實物和貨幣來源不暢;租房的資格、租金標(biāo)準(zhǔn)難以確定;保障方式不完善、監(jiān)督體系不嚴(yán)格以及地區(qū)間進展不平衡等。

　　我國“保障性住房”問題的原因：

　　問題的關(guān)鍵在于與住房市場化進程相比，低收入家庭住房保障制度建設(shè)相對滯后。經(jīng)濟適用房、廉租房在一些城市成為“花瓶”和“點綴”，覆蓋面與現(xiàn)實需要相比還有相當(dāng)大的差距：

　　一、城市政府對保障性住房的建設(shè)缺乏應(yīng)有的態(tài)度和決心。一些官員認(rèn)為，拿出一定的土地建設(shè)經(jīng)濟適用房，意味著地方政府不能再通過經(jīng)營土地獲取巨額土地收益，還有的地方官員認(rèn)為，建立住房保障制度，解決廣大中低收入人群的住房問題，對于提升自己的政績顯然有點“慢”，不如單純追求GDP的增長速度那么突出，不能給自己“成績單”上加分。在這樣的思路主導(dǎo)下，我國住房保障制度的公共財政支出嚴(yán)重缺位。一方面，政府部門從土地出讓中獲得大量收益，另一方面，卻不愿意為建立中低收入家庭住房的保障體系出錢。

　　二、公共財政對保障性住房的支持不足。從國外經(jīng)驗看，不少國家在公共財政支出中都有社會保障住房一項，而在我國公共財政支出中，只有廉租房明確要以公共財政資金為主，其他涉及到住房保障的支出并未納入財政預(yù)算中。國外政府在住房保障方面一般采用立法、財政、金融和稅收等多種手段和措施給予支持。與之比較，我國住房保障手段比較單一，金融、財政和稅收上的系統(tǒng)配套支持政策嚴(yán)重不足。

　　三、經(jīng)濟適用房的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)過于簡單。由于供應(yīng)對象的寬泛，經(jīng)濟適用房制度很難保證那些最需要解決住房問題的中低收入家庭的優(yōu)先權(quán);在個人信用體系和住房檔案不健全的情況下，資格審核容易流于形式，出現(xiàn)了騙購、轉(zhuǎn)讓獲利等現(xiàn)象，使經(jīng)濟適用房制度的公平性受到質(zhì)疑。

    我國“保障性住房”問題的對策：

　　一、政府制定住房政策時，應(yīng)明確區(qū)分“保障性住房”與“房地產(chǎn)市場”。在一些發(fā)達國家，即便居民平均收入已達到很高的水平，保障性住房仍然占有相當(dāng)比重，比如：英國發(fā)展公共住房有100年左右的歷史，雖然經(jīng)歷過“公房私有化”階段，到目前為止，仍然有20%的居民住房通過住房保障制度來解決。我國發(fā)展住房應(yīng)遵循“保障+市場”的模式。保障性住房由政府提供和管理;而商品房市場由市場機制來進行資源配置，政府通過制定政策來進行宏觀調(diào)控。

　　二、政府在保障性住房體系中應(yīng)發(fā)揮主體地位。自1998年住房制度改革以來，我國保障性住房出現(xiàn)的一系列問題，根本原因就在于政府作為管理主體的缺位。根據(jù)國外經(jīng)驗，公共住房的運行是一個系統(tǒng)工程，需要由政府作為主體設(shè)立專業(yè)管理機構(gòu)來負(fù)責(zé)。一方面，政府應(yīng)將保障性住房的投入納入財政預(yù)算，這是建立住房保障體系的基本保障。國外的公共住房政策對政府投入都有明確規(guī)定，并有法律保證，政府也有固定的財政預(yù)算安排以及專項基金等配套政策。但目前我國除了對廉租房及住房補貼有少量投入外，其他涉及住房保障的支出還沒有納入財政預(yù)算安排。另一方面，政府應(yīng)切實加大廉租住房、經(jīng)濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地的土地有效供應(yīng)，發(fā)揮好稅收和信貸政策調(diào)節(jié)作用，加大住房需求調(diào)節(jié)力度，引導(dǎo)合理的住房消費。

　　三、在制定和完善中低收入家庭標(biāo)準(zhǔn)體系，了解保障性住房需求的同時，加強監(jiān)督管理。公共住房的保障對象是中低收入群體，中低收入群體的劃分標(biāo)準(zhǔn)是什么，這是制定住房保障政策的一個核心問題，確定這個群體的數(shù)量有多大，是制定保障性住房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和供應(yīng)計劃的基礎(chǔ)?，F(xiàn)階段，我國的高中低收入人群的比例、結(jié)構(gòu)與發(fā)達國家存在較大差異，相對而言，中低收入者所占比例要大得多。確定收入劃分標(biāo)準(zhǔn)，需要統(tǒng)計部門在統(tǒng)計調(diào)研的基礎(chǔ)上，運用科學(xué)的計算方法得出。在確定合理的收入劃分標(biāo)準(zhǔn)之后，還要結(jié)合政府保障目標(biāo)和計劃、居民的居住條件、家庭構(gòu)成等因素，最終確定保障對象的數(shù)量，這是一項復(fù)雜的基礎(chǔ)性工作。另一方面，要加強管理工作，嚴(yán)格防止政府部門和官員的權(quán)力尋租行為，避免出現(xiàn)經(jīng)濟適用房面積過大，出售給不符合條件的個人等現(xiàn)象再現(xiàn)。

　　四、嚴(yán)格控制保障性住房面積標(biāo)準(zhǔn)。我國的住房保障制度處于起步階段，居住面積應(yīng)以“滿足基本住房需求”為原則，經(jīng)濟適用房、廉租房的設(shè)計應(yīng)強調(diào)功能優(yōu)先，居住面積應(yīng)受到嚴(yán)格控制。

　　五、擴大住房公積金的覆蓋范圍。在不影響公積金制度正常運行的情況下，將中低收入職工納入住房公積金制度覆蓋范圍，讓他們在這一制度中受益。