第五部分 物權(quán)、所有權(quán)、用益物權(quán)

 

　　物權(quán)的客體有兩個：物(絕大多數(shù))、權(quán)利(權(quán)利質(zhì)押)

　　民法上的物：首先必須是物理學(xué)上的物

　　①可為人力所控制(有體物、自然力)

　?、讵?dú)立的物

　　③有一定的經(jīng)濟(jì)價值，能滿足主體的一定需要

　　④脫離人體之外

　　登記的4個種類：

　?、俸贤闪?合同登記=合同生效;

　　②生效合同+物權(quán)登記=物權(quán)變動;

　?、凵Ш贤?取得物權(quán))+物權(quán)登記=對抗力

　　④登記不具有民法上的意義――行政管理手段

　　一、物的分類

　　1.動產(chǎn)、不動產(chǎn)、貨幣、有價證券：

　　不動產(chǎn)：土地、房屋、其他地上定著物;

　　其他都是動產(chǎn)：汽車、飛機(jī)、輪船是特殊的動產(chǎn)。

　　這種分類意義在于物權(quán)變動要件不同，動產(chǎn)采交付主義，不動產(chǎn)采登記主義

　　貨幣也是特殊的動產(chǎn)，其特殊性在于，貨幣的占有意味著貨幣的所有，因此借款合同是轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)，而不是使用權(quán)，同樣貨幣是可以善意取得的; 并且貨幣之債是一種特殊的種類物之債，原則上只會構(gòu)成履行遲延，不會構(gòu)成履行不能。

　　有價證券是指設(shè)定并證明持券人有權(quán)取一定財產(chǎn)權(quán)的書面憑證。有價證券所代表的一定權(quán)利與記載該權(quán)利的書面憑證合二為一，權(quán)利人行使權(quán)利，原則上不得離開證券進(jìn)行。―――有價證券也適用動產(chǎn)的規(guī)則(如權(quán)利質(zhì)押和動產(chǎn)質(zhì)押一樣要交付)。

　　2.特定物、種類物：

　　種類物就是可替代物;特定物就是獨(dú)一無二的物或經(jīng)過指定的種類物轉(zhuǎn)化為特定物;

　　這種分類的意義在于買賣合同中，如果標(biāo)的物在交付之前滅失了，如果是種類物，債權(quán)人還可以要求繼續(xù)履行，如果是特定物，債務(wù)人免除了繼續(xù)履行的義務(wù)，因為此時構(gòu)成履行不能，但可能還要承擔(dān)其他責(zé)任。

　　3.原物、孳息：

　　如果B物是A物基于自然規(guī)律、法律規(guī)定、游戲規(guī)則而產(chǎn)生出來的，那么B物就是孳息，A物就是原物。 按產(chǎn)生原因不同分為天然孳息(出產(chǎn)的果實、產(chǎn)的幼崽、定期擠的奶、定期剪下的毛)、法定孳息(租金、利息、股息)和射幸孳息(彩票的獎金)

　　原物和孳息是相互獨(dú)立的物。所以如果孳息還沒有和原物分離，那么只是原物的組成部分，而不是孳息。并且孳息是針對原物所說，不能在沒有原物的場合單獨(dú)稱為孳息

　　如果沒有法律特別規(guī)定或當(dāng)事人另有約定，原物的效力及于孳息;

　　孳息的歸屬：在原物的所有人和用益物權(quán)人之間，孳息歸用益物權(quán)人

　　在原物所有人和他人之間，在非買賣合同的場合采用所有人主義，即原物屬于誰，產(chǎn)生的孳息就屬于誰;在買賣合同中采用交付主義，交付之前產(chǎn)生的孳息歸出賣人，交付之后產(chǎn)生的孳息歸買受人，因此有可能會產(chǎn)生買受人雖然還不擁有買賣物的所有權(quán)，但已經(jīng)擁有了買賣物所產(chǎn)生孳息的所有權(quán)。

　　收益和孳息的區(qū)別：收益是孳息的上位概念，收益包括孳息，但不限于孳息―――孳息是不需要人付出額外勞動的;

　　4.主物、從物：

　　主物與從物是指兩個特定物的關(guān)系

　　主物與從物必須是互相獨(dú)立的物

　　主物與從物在使用價值上有主從關(guān)系

　　――A物脫離B物仍然有本來的使用價值的就是主物

　　――B物脫離A物失去了本來的使用價值的就是從物

　　某些物在交易習(xí)慣上不認(rèn)為是從物，如在農(nóng)場集市上賣糧食的，其裝糧食的麻袋

　　這種分類的意義在于，如果沒有法律的特別規(guī)定或當(dāng)事人另有約定，原則上主物的效力及于從物;―――例外情況下，如果從物和主物沒有一起交付，那么主物的效力不及于從物;

　　5.流通物、限制流通物、禁止流通物：

　　流通物在訂立買賣合同時就有效，限制流通物只有具有經(jīng)營資格的人訂立買賣合同才有效，而禁止流通物任何人訂立買賣合同都無效。

　　6.可分物、不可分物：

　　分類意義在于共有財產(chǎn)的分割方法不同：不可分物不能用實物分割方式，只能用變價分割或折價分割方式。

 

　　二、物權(quán)特征與效力(與債權(quán)的區(qū)別)

　　物權(quán)法定主義：物權(quán)的種類和內(nèi)容由法律規(guī)定，當(dāng)事人不能自由創(chuàng)設(shè)

　　1.支配權(quán)(物權(quán)、人身權(quán)、知識產(chǎn)權(quán))

　　2.絕對權(quán)(對世權(quán))

　　3.物上請求權(quán)

　　返還原物、恢復(fù)原狀、排除妨礙、消除危險

　　4.物權(quán)具有排他性，不具有相容性(一物一權(quán)主義)

　　5.追及效力

　　債權(quán)具有相對性，而物權(quán)具有追及性(取回權(quán))―――物在呼喚主人

　　但物權(quán)的追及性要受到善意取得制度的限制(善意取得對物權(quán)追及效力的阻斷)

　　6.優(yōu)先效力

　　(1)物權(quán)>債權(quán)

　　債權(quán)具有相容性、平等性，所以一物可以數(shù)賣，但幾個債中任何一個債都不因為成立的早晚而享有優(yōu)先請求履行的順序。 而物權(quán)具有優(yōu)先性，在一物數(shù)賣中，一旦某個債權(quán)人取得了所有權(quán)，其他債權(quán)人不得以自己的債權(quán)對抗物權(quán)，其他債權(quán)人只能要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。

　　因為債的平等性，破產(chǎn)分配中的各普通債權(quán)人的分配比例是平等的。(但如果不是破產(chǎn)分配，而是某個債務(wù)人先去要債的話，則潛規(guī)則是：先下手為強(qiáng))因此如果沒有債的平等性原理，世界上就不會有破產(chǎn)制度。而一旦某個債權(quán)人在債務(wù)人的財產(chǎn)上成立了抵押的話，則物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)，此債權(quán)人可以得到優(yōu)先受嘗。因此如果沒有物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的原理，世界上就不會有擔(dān)保物權(quán)制度。

　　物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的例外：買賣不破租賃

　　(2)物權(quán)>物權(quán)

　　同一物上存在若干物權(quán)時，物權(quán)之間有先后順序à見擔(dān)保法部分

　　7.公示與公信(債權(quán)具有私密性，因為債權(quán)具有相對性)

　　動產(chǎn)――交付(占有);不動產(chǎn)――登記;

　　若當(dāng)事人在享有、變動物權(quán)時依法要求進(jìn)行了公示，第三人因信賴這一公示而為一定行為，事后即使公示出來的物權(quán)狀態(tài)與真實的物權(quán)狀態(tài)不符，第三人的物權(quán)亦受保護(hù)；

　　8.物權(quán)體系：

　　自物權(quán)(所有權(quán))；他物權(quán)(用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán))

 

　　三、所有權(quán)取得方式

　　1.原始取得：

　　不依賴原權(quán)利人或任何人的意思(主要依據(jù)事實行為)

　　(1)勞動生產(chǎn)、孳息：

　　第一個取得該物的所有權(quán)，因此不依賴任何人的意思

　　(2)公法方式：

　　征收、征用、稅收、罰款、沒收、國有化

　　(3)私法方式：

　?、傧日迹?/p>

　　能夠先占的只能是無主物中的一種，即拋棄物，其他絕大部分的無主物歸國家所有(如無人繼承又無人受遺贈的遺產(chǎn));

　　拋棄物是指基于所有人意志而放棄所有權(quán)的物;

　　先占是指以取得控制的意思而第一個占有該拋棄物;

　　先占人必須在事實上占有該物，且在主觀上有取得該物所有權(quán)的意思;

　　先占是瞬間行為，一經(jīng)成立，即取得所有權(quán);

　　先占是事實行為，不以意思表示為要件;

　?、诎l(fā)現(xiàn)：

　　隱藏物(隱藏在動產(chǎn)中)、埋藏物(隱藏在不動產(chǎn)中)

　　發(fā)現(xiàn)人不能取得所有權(quán)，如果能證明某人所有的，則歸所有人或繼承人，所有人不明的歸國家，發(fā)現(xiàn)人無權(quán)取得報酬，若是歸國有的，接受單位給予上繳人表揚(yáng)或物質(zhì)獎勵。

　　③拾得：

　　遺失物：是指非基于所有人意志而暫時的喪失占有;

　　遺失物的規(guī)則同樣適用于：失散的飼養(yǎng)動物、漂流物

　　一般要“物歸失主”，找不到失主的交給國家機(jī)關(guān)，公告后無人認(rèn)領(lǐng)歸國家

　　拾得人無權(quán)取得報酬(有懸賞廣告除外)，但因返還所支出的必要費(fèi)用由失主償還(這不是無因管理之債，而是法定之債，因為拾得人有返還的法定義務(wù))返還前因保管拾得物的而產(chǎn)生的費(fèi)用也可以要求失主償還(這屬于無因管理的費(fèi)用)

　　返還拾得物應(yīng)當(dāng)一并返還孳息，返還孳息必須以孳息的產(chǎn)生為前提，但收取孳息的費(fèi)用也應(yīng)由失主償還。

　　如果沒有歸還，屬于不得得利，同時如果使用拾得物所獲取利益，屬于利用不當(dāng)?shù)美@取的其他收益，而不是孳息，扣除勞務(wù)管理費(fèi)用后，應(yīng)當(dāng)予以收繳歸國家。

　　失主要求返還，拾得人拒不返還拾得物的，以侵權(quán)論(侵占)

　　拾得物毀損滅失的，拾得人沒有故意的，不負(fù)賠償責(zé)任(目前重大過失不賠)

　　④添附：

　　添附是指：甲乙兩人各有一個物，可能基于自然事件、社會事件、甲乙中某人的事實行為或第三人的事實行為，兩個物結(jié)合為一個新物。

　　附合：是指兩個物結(jié)合在一起，分為動產(chǎn)與動產(chǎn)的結(jié)合(如鉆石和戒指結(jié)合為鉆戒)，動產(chǎn)和不動產(chǎn)的結(jié)合(如土地和建筑材料結(jié)合為房屋)―――動產(chǎn)和動產(chǎn)結(jié)合的歸屬采取價值主義;不動產(chǎn)和不動產(chǎn)結(jié)合的歸屬采取不動產(chǎn)主義;

　　混合：是指兩個物混雜在一切，混合的兩個物只能是動產(chǎn)，且是不容易分辨的或是雖能分辨但成本太高的特殊動產(chǎn)。―――因此歸屬也采取價值主義

　　加工：是指對原材料的增值行為，原則上加工物歸原材料的所有人，如果加工的增值遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于原材料價值，也可以歸加工人所有。

　　無論是附合、混合還是加工，取得新物所有權(quán)的人都要給與對方補(bǔ)償。―――債權(quán)關(guān)系

　?、輹r效取得：

　　我國沒有時效取得制度，但是大陸法系普遍的制度

　　經(jīng)過和平、公然、持續(xù)、自主的占有一段時間，取得所有權(quán)

　　一般規(guī)定動產(chǎn)經(jīng)過10年，不動產(chǎn)經(jīng)過20年

　　⑥善意取得：(瞬間取得、即時取得)

　　適用于無權(quán)處分的合同最后走向無效的場合;無權(quán)處分并不必然產(chǎn)生善意取得。

　　善意取得的要件↓：

　　A、動產(chǎn)：

　　貨幣是否適用善意取得有爭議，但結(jié)論都是第三人可以取得所有權(quán)

　　不動產(chǎn)不適用善意取得，但不動產(chǎn)具有公示公信制度，效果和善意取得一樣

　　不動產(chǎn)之所以不適用善意取得，是因為不動產(chǎn)登記在誰的名下，誰就有權(quán)處分，而善意取得是適用于無權(quán)處分的情況;

　　注意：善意取得適用于動產(chǎn)，但不限于動產(chǎn)，動產(chǎn)質(zhì)押、動產(chǎn)抵押、留置權(quán)、票據(jù)權(quán)利、技術(shù)秘密等都可以善意取得;

　　B、委托占有：

　　保管、倉儲、租賃、借用、運(yùn)輸、承攬、試用買賣

　　排除：脫離物(隱藏物、埋藏物、遺失物、漂流物、失散的飼養(yǎng)動物、盜贓物)

　　民法上的盜贓物指：盜竊、搶劫、搶奪、詐騙、侵占、挪用、貪污、受賄

　　例外：通過拍賣取得、從公開市場有經(jīng)營權(quán)人手中取得

　　盜贓物對第三人不適用善意取得，所有人可以行使取回權(quán)

　　但行使取回權(quán)必須要支付給第三人購買的價款，再向侵權(quán)人追償

　　C、善意：

　　特殊動產(chǎn)如汽車由于需要登記，第三人很難舉證自己的取得是善意

　　指交易的當(dāng)時不知情(盡了必要注意義務(wù))，可以事后知情

　　D、有償：――排除贈與

　　E、已經(jīng)取得了對該動產(chǎn)的占有(完成了交付)

　　F、無權(quán)處分的轉(zhuǎn)讓合同沒有其他的效力瑕疵

　　(4)添附與法律行為、侵權(quán)行為的關(guān)系

　　要學(xué)會區(qū)分作為事實行為的添附，和作為法律行為的類似行為，以加工行為為例：在承攬合同中的加工行為是法律行為，而添附中的加工行為是事實行為。

　　作為事實行為的添附，很多時候表現(xiàn)為一種侵權(quán)行為。原則上權(quán)利人可以選擇適用添附規(guī)則或要求他人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。

　　例外情況下權(quán)利人只能選擇兩種規(guī)則中的一個，如甲的玉石被乙雕刻成玉佩，甲就無法要求乙恢復(fù)原狀，往往只能以添附來解決。

　　2.繼受取得：

　　依賴原權(quán)利人的意思(主要依據(jù)法律行為)

　　(1)基于合同：

　　轉(zhuǎn)移所有權(quán)的合同：買賣、互易、贈與、借款、供用水電氣

　　動產(chǎn)：合同+交付=所有權(quán)

　　不動產(chǎn)：合同+登記=所有權(quán)

　　汽車、飛機(jī)、輪船等特殊動產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移也是交付;

　　交付還引起風(fēng)險、孳息的轉(zhuǎn)移，動產(chǎn)和不動產(chǎn)都是如此

　　因此原則上動產(chǎn)的所有權(quán)、風(fēng)險、孳息是高度一致的，但不動產(chǎn)有可能會發(fā)生不一致

　　(2)基于遺囑繼承、遺贈

　　法定繼承一般認(rèn)為也屬于繼受取得，此處有爭議

　　(3)其他

　　3.關(guān)于無權(quán)處分與善意取得的問題

　　4.關(guān)于區(qū)分原則與物權(quán)行為

　　德國的物權(quán)轉(zhuǎn)移具有無因性、獨(dú)立性;中國的物權(quán)轉(zhuǎn)移具有有因性、非獨(dú)立性，也就是說只有交付或物權(quán)登記，沒有合同，當(dāng)事人也不能取得所有權(quán)。

 

　　四、所有權(quán)的喪失(略)

 

　　拋棄、合同、滅失、時效、混同等

 

　　五、共有制度

 

　　兩個以上的人共同擁有一個物的所有權(quán)，不違反一物一權(quán)原則

　　1.共同共有與按份共有的區(qū)別(按共有人內(nèi)部關(guān)系劃分)

　　(1)認(rèn)定之一

　　共同共有的成立的以當(dāng)事人之間有共同關(guān)系為前提，公認(rèn)的有三：

　　A、夫妻關(guān)系;

　　B、家庭成員關(guān)系;

　　C、法定繼承中，被繼承人死亡之后，遺產(chǎn)分割之前的各繼承人對遺產(chǎn)的關(guān)系;(注意：不是遺囑繼承)

　　除此之外，其他一般就認(rèn)為是按份共有關(guān)系。

　　合伙是按份共有還是共同共有素來有爭議，民法學(xué)者多主張為按份共有，商法學(xué)者多主張為共同共有，教材上的觀點(diǎn)認(rèn)為認(rèn)定為共同共有更好;―――合伙企業(yè)的財產(chǎn)由全體合伙人依照本法共同管理和使用;轉(zhuǎn)讓自己在合伙企業(yè)的財產(chǎn)份額或以自己在合伙企業(yè)財產(chǎn)份額出質(zhì)的，需要其他合伙人的一致同意;但抵押自己在合伙企業(yè)財產(chǎn)的份額法律沒有規(guī)定，則法不禁止即自由。

　　(2)認(rèn)定之二

　　若共有人有的主張按份共有，有的主張共同共有，且都不能證明自己的主張，則推定為共同共有，意味著主張按份共有者負(fù)舉證責(zé)任

　　(3)關(guān)于份額

　　共同共有人是不分份額的享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù);

　　按份共有人按自己享有的份額享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)

　　(4)關(guān)于處分權(quán)

　　因為共同共有沒有份額，所以無論處分共同共有物一部或全部，都要取得共同共有人一致同意，否則擅自處分的，構(gòu)成無權(quán)處分(效力待定)。

　　按份共有人對自己所享有的份額，享有完整的處分權(quán)，無須其他按份共有人同意。

　　《擔(dān)保法解釋》第五十四條　按份共有人以其共有財產(chǎn)中享有的份額設(shè)定抵押的，抵押有效。

　　共同共有人以其共有財產(chǎn)設(shè)定抵押，未經(jīng)其他共有人的同意，抵押無效。但是，其他共有人知道或者應(yīng)當(dāng)知道而未提出異議的視為同意，抵押有效。

　　(5)關(guān)于優(yōu)先購買權(quán)

　　按份共有人處分自己的份額，其他共有人有優(yōu)先購買權(quán)。

　　而共同共有期間不會發(fā)生優(yōu)先購買權(quán)，但在共同共有關(guān)系結(jié)束后有優(yōu)先購買權(quán)(必須出賣的財產(chǎn)與原共同共有人分得的財產(chǎn)屬于一個整體或配套使用的關(guān)系)

　　2.共同共有與按份共有的聯(lián)系

　　(1)關(guān)于共有物的處分

　　無論是按份共有，還是共同共有，處分整個物的話，如果沒有協(xié)議，都要全體共有人一致同意。

　　(2)對外關(guān)系

　　無論是按份共有，還是共同共有，對外發(fā)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系，都是連帶責(zé)任

　　共同共有的內(nèi)部責(zé)任先按協(xié)議，協(xié)議不成，則按1比1。

　　3.按份共有的兩個特殊問題

　　(1)保存(修正行為)任何共有人都可以獨(dú)立決定

　　(2)改良(裝飾行為)需要過半數(shù)同意才能進(jìn)行

 

　　六、不動產(chǎn)所有權(quán)與占有

 

　　1.不動產(chǎn)所有權(quán)問題：

　　(1)、土地分為集體所有和國家所有，通過征收集體土地可以轉(zhuǎn)為國有土地

　　(2)、房屋的建筑物區(qū)分所有權(quán)：專有權(quán)、共有權(quán)、成員權(quán)(業(yè)主權(quán))

　　“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”，指高層建筑物出現(xiàn)后，各業(yè)主對住宅等專有部分享有所有權(quán)，對電梯、過道等共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

　　2.占有制度：

　?、?、占有的概念：

　　有占有事實、有占有意思

　?、妗⒄加蟹诸悾?/p>

　　(1)、自主占有和他主占有;(有無自己所有的意思，不必是真正所有人)

　　(2)、直接占有和間接占有;(是否在事實上占有特定物，是否有其他占有者介入)

　　(3)、有權(quán)占有和無權(quán)占有;(是否依據(jù)本權(quán)占有)

　　(4)、善意占有和惡意占有;(無權(quán)占有人的主觀上是否知道自己無權(quán)占有)

　　(5)、無過失占有和有過失占有;(善意占有人不知道自己無權(quán)占有，是否有過失)

　　(6)、無瑕疵占有和有瑕疵占有;(是否善意無過失、和平、公然持續(xù)占有;或惡意有過失、****、隱秘、不持續(xù)的占有)

　?、纭⒄加械耐贫ㄐЯΓ?/p>

　　(1)、事實推定(推定占有人以所有的意思為自己占有;推定持續(xù)的占有)

　　(2)、權(quán)利推定(推定占有人對占有物行使的權(quán)利合法，如推定為所有權(quán)人)

　?、琛⒄加械谋Ｗo(hù)：

　　(1)、占有的自力救濟(jì)(自力防御權(quán)、自力取回權(quán))――占有尚未完全喪失時

　　(2)、占有的公力救濟(jì)(占有保護(hù)請求權(quán))――占有已經(jīng)完全喪失時

　　★占有人享有一定的物上返還請求權(quán);但非法占有人不能對抗所有人;

　?、?、占有人與返還請求權(quán)人的關(guān)系：

　　(1)、占有物的用益、孳息

　　(無權(quán))善意占有人有權(quán)對占有物使用、收益;其用益和孳息不必返還;

　　(無權(quán))惡意占有人無權(quán)對占有物使用、收益;其孳息應(yīng)返還，如孳息被消費(fèi)了或因過失而損失了或應(yīng)當(dāng)收取而沒有收取時，應(yīng)當(dāng)賠償損失。

　　注意：和不當(dāng)?shù)美颠€的關(guān)系――區(qū)別要點(diǎn)：是“物權(quán)請求權(quán)”還是“債權(quán)請求權(quán)”

　　(2)、占有的必要費(fèi)用和有益費(fèi)用

　　(無權(quán))善意占有人可以請求償還必要費(fèi)用和有益費(fèi)用

　　(無權(quán))惡意占有人只能請求償還必要費(fèi)用

 

　　七、用益物權(quán)

　　在他人所有的物上所享有的使用收益權(quán)，是他物權(quán)的一種。

　　1.基本特征

　?、僦贿m用于不動產(chǎn)

　?、谝哉加袨榍疤幔允褂檬找鏋槟康?/p>

　?、塾靡嫖餀?quán)有期限(所有權(quán)是無期限的)

　?、苁仟?dú)立的權(quán)利，不是從權(quán)利

　　2.傳統(tǒng)上的用益物權(quán)體系

　　(1)地上權(quán)

　　在他人所有的土地上，構(gòu)筑建筑物，種植竹木的權(quán)利

　　地上權(quán)以土地私有為前提，我國目前是“土地使用權(quán)”

　　(2)地役權(quán)

　　為特定土地的使用而設(shè)立的用益物權(quán)(適用于相鄰關(guān)系無法調(diào)整的場合)

　　(3)人役權(quán)

　　一個物為特定人所設(shè)立的用益物權(quán)(如我國的居住權(quán))

　　“役”來自日語，是權(quán)利負(fù)擔(dān)的意思，一個人的權(quán)利，另一個人的負(fù)擔(dān)

　　(4)永佃權(quán)――“永”是長期的意思

　　舊社會的地主與佃戶，每年固定要交地租

　　我國目前是“土地承包經(jīng)營權(quán)”

　　(5)典權(quán)(中華法系獨(dú)有)

　　賣不是賣，租不是租(類似貸款，但沒有利息，用土地的收益代替利息)

　　3.我國法上的用益物權(quán)及詳細(xì)內(nèi)容

　　(1)地上權(quán)：產(chǎn)生、內(nèi)容、消滅

　　國有土地使用權(quán)的取得方式有劃撥，出讓，轉(zhuǎn)讓;

　　國有土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、抵押、出租、構(gòu)筑建筑物、國家收回時獲得補(bǔ)償;

　　宅基地使用權(quán)的取得，依申請無償取得，可以構(gòu)筑建筑物、國家收回時獲得補(bǔ)償;

　　宅基地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、不得抵押、不得出租;

　　但宅基地上構(gòu)筑的建筑物可以轉(zhuǎn)讓、抵押、出租，其效力及于宅基地使用權(quán)，但不能另行申請宅基地;

　　(2)地役權(quán)：產(chǎn)生、內(nèi)容、消滅

　　相鄰關(guān)系是法定的、無償?shù)?，解決最低限度的生產(chǎn)生活的協(xié)調(diào)問題，不是獨(dú)立的權(quán)利

　　地役權(quán)是依合同產(chǎn)生的，有償?shù)模仟?dú)立的權(quán)利。

　　地役權(quán)的產(chǎn)生：

　?、傥覈餀?quán)法草案：合同(地役權(quán))+登記=對抗力;―――用益物權(quán)的登記一般都是對抗要件，而不是生效要件。

　　②德國：合同+登記=地役權(quán);―――以前的真題中用過這個公式

　　地役權(quán)的可分性和不可分性：

　　供役地被分割的，需役地可以向每個分得人主張地役權(quán)

　　需役地被分割的，每個分得人都可以向供役地主張地役權(quán)

　　(3)居住權(quán)：產(chǎn)生、內(nèi)容

　　夫妻離婚后，房屋歸一方所有，另一方?jīng)]有住房，為了解決居住問題，一般確認(rèn)另一方有權(quán)居住其房屋，直至另有住房或者其他事先約定的期限屆滿或條件成就。

　　(4)土地承包經(jīng)營權(quán)：產(chǎn)生、內(nèi)容

　　權(quán)利的取得來自承包合同：獲取收益，經(jīng)發(fā)包人同意可以轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)包

　　(5)典權(quán)：產(chǎn)生、內(nèi)容、風(fēng)險、消滅

　　典權(quán)人有占有、使用、收益權(quán);優(yōu)先購買權(quán);可以轉(zhuǎn)典;

　　典權(quán)人在對方回贖時有權(quán)要求對方支付典價;

　　出典人有所有權(quán)、回贖權(quán)和處分權(quán)，可以抵押，可以出賣;

　　買賣不破典權(quán)，但前提必須是典權(quán)已登記，否則不對抗第三人;

　　典權(quán)消滅方式：回贖、別賣、找貼、絕賣(類似流質(zhì)條款――但因為不涉及第三人利益，，且對出典人也公平，所有有效)

　　典物的滅失風(fēng)險：出典人喪失所有權(quán)，典權(quán)人喪失典權(quán)，典價公平合理分擔(dān)。